Как проверить продавца и недвижимость перед покупкой?

Как проверить продавца и недвижимость перед покупкой?

Сделки с недвижимостью сейчас являются неотъемлемой составляющей жизни нашего общества. Практически все граждане сталкиваются с этой процедурой, кто-то однажды, а кто-то регулярно, постепенно улучшая свои жилищные условия (хотя бывает и наоборот). Никому не хочется в одночасье остаться без жилья или денег от его продажи (или для покупки), поэтому к данному вопросу нужно отнестись серьезно. Чаще всего процесс сопровождает агент, который должен собрать и проверить документы квартир, участвующих в сделке, и нотариус, который удостоверяет договора купли-продажи (или мены), в его обязанности тоже такая проверка входит равно как и проверка дееспособности и благонадёжности продавца.

Но имеет смысл, и самому покупателю недвижимости проявить бдительность.

На что следует обратить внимание:

  1. Продавец (или продавцы) недвижимости.
  2. Сам объект покупки.

По первому пункту риски — поддельный паспорт, банкротство продавца или большие долги, признание его недееспособным. Проверяем документ - паспорт гражданина РФ (или другой страны, там отдельная тема), его подлинность, целостность страниц и фотографии, актуален ли срок действия паспорта (чаще всего пропускают замену паспорта в 45 лет), далее можно обратиться к доступным источникам, через которые можно проверить действительность паспорта, не является ли его хозяин банкротом (потенциальным), участие в судах, долги, исполнительный лист и т.д. Нотариус уполномочен запросить и удостоверить дееспособность, но не будет лишним попросить предоставить справку из ПНД.

По второму пункту возможные осложнения: поддельные или неправильно оформленные документы, аресты и запреты совершать действия, обременения, в том числе скрытые, прописанные третьи лица, не являющиеся собственниками, но имеющие право пользования или проживания в продаваемом объекте.

Необходимо тщательно просмотреть все документы, сравнить данные в них со свежей справкой ЕГРН и с доступными данными на сайте Росреестра (в частности, кадастровый номер, кадастровую стоимость), открыть вкладку с правами и обременениями и убедиться, что там нет ограничений и даты совпадают с теми, что указаны в живых документах. Если есть расхождения в цифрах, не факт, что это злой умысел, но тогда следует обратиться в Росреестр за уточнениями.

Кроме документов о собственности, необходима справка о регистрации (форма 9), в некоторых случаях стоит заказать ещё и архивную, чтобы убедиться, что нет третьих лиц, которые могли бы претендовать на пользование данной жилплощадью. Особо обратить внимание на этот момент, если первая продажа после приватизации и кто-то был на тот момент прописан в квартире (или комнате), но не является собственником по договору. Тогда этот человек скорее всего, отказался от участия в приватизации, но пожизненно сохраняет за собой право проживания и пользования даже после продажи. В этом случае необходимо получить от такого человека нотариальное заявление о согласии на продажу и отказ от претендование на дальнейшее пользование и проживание. Если есть прописанные несовершеннолетние, то собственник также должен написать нотариально заверенное обязательство о том, что он гарантирует выписку.

Если объект меняет собственника не впервые, то имеет смысл заказать справку о переходе права и внимательно изучить всю цепочку. На что стоит обратить внимание: дата договора и дата регистрации (если они не вписываются в установленный на тот период времени срок, то, скорее всего, была приостановка возможно, из-за неточности и неполного объема документов, но могли возникнуть вопросы с юридической стороны). Если переход права был несколько раз и долгая регистрация была хотя бы дважды, то лучше не рисковать и поискать другое жильё.

При малейших сомнениях следует обратиться за разъяснениями к юристу, необязательно сразу отказываться от сделки, можно заказать более детальную и полную юридическую проверку.

Если квартира была куплена по договору купли-продажи, с использованием ипотечных средств, то необходимо проверить, не был ли использован материнский капитал при покупке или погашении ипотеки (в этом случае обязательно должны быть выделены доли на детей).

При продаже продавец должен предоставить нотариальное согласие супруга на сделку (если покупалось в момент брака) или нотариальное заверенное заявление о том, что квартира не является совместно нажитым имуществом. Особенно внимательно надо проверить даты покупки, сроки погашения ипотеки, если она была задействована, даты в свидетельстве о браке или расторжении оного. Бывает так, что за время владения недвижимостью семейное положение владельца менялось несколько раз также как и фамилия. В таких случаях требуется собрать все документы, подтверждающие эти действия.

Особенно надо обратить внимание, если у продавца есть дети, так как все действия с их участием возможны только при соблюдении всех норм.

При покупке доли в квартире должно быть соблюдено право преимущественной покупки собственников остальных долей. Необходимо получить от них нотариальное согласие на продажу (в случае, когда среди сособственников есть несовершеннолетние, то сначала нужно будет получить согласие органов опеки и только потом писать нотариальное заявление). Дети с 14 лет при наличии паспорта пишут его с согласия родителей, а за младших – сами родители.

Если кто-то из сособственников поменял фамилию или даже имя и есть расхождения с тем, что написано в ЕГРН, то также надо собрать все справки и свидетельства, подтверждающие эти факты.

По данной схеме, можно проконтролировать процесс купли-продажи самостоятельно, или продублировать работу агента.

Всех вышеперечисленных рисков вполне можно избежать, если покупать квартиру у проверенного застройщика, аккредитованного у крупных банков, и с хорошей репутацией.